Nebenkosten: Das müssen Vermieter*innen wissen
vor 2 JahrenKaum ein Thema wird in Mehrfamilienhäusern so kontrovers diskutiert wie das der Nebenkosten. Mischa Lanz gibt Auskunft darüber, was Sie dabei beachten müssen.
Mischa Lanz, als operativer Leiter der immo.space AG kümmern Sie sich im Auftrag von Hauseigentümerinnen und Hauseigentümern um die Aufteilung der Nebenkosten. Was können diese dabei überhaupt abrechnen?
Wir unterscheiden zwischen den Heizkosten und den allgemeinen Betriebskosten. Zu Letzteren gehören zum Beispiel die Ausgaben für die Hauswartung, die Schneeräumung, die Gartenpflege, den Strom in den gemeinschaftlich genutzten Räumen, die Wasseraufbereitung oder dessen Verbrauch. Dabei gilt: Die Vermieterschaft kann grundsätzlich all die Kosten weiterverrechnen, welche die Mietparteien durch den Gebrauch der Wohnung verursachen. Für Grundgebühren wie die Miete für die Wasseruhr, das Meteorwasser oder Ähnliches muss sie also selbst aufkommen.
Wie funktioniert das genau, werden diese Kosten jeweils den Mieterinnen und Mietern belastet, die sie tatsächlich verursachen?
Vermieterinnen und Vermieter haben die Wahl, ob Sie die entstandenen Kosten pauschal abrechnen oder effektiv. Die erste Variante beinhaltet ein gewisses Risiko für beide Parteien, muss aber im Dreijahresschnitt dennoch in etwa aufgehen – an den Nebenkosten darf die Eigentümerschaft nämlich nichts verdienen. Die zweite Variante weist die Kosten so gut wie möglich der Partei zu, die sie verursacht hat. Bei beiden Varianten kommt ein im Voraus definierter Verteilschlüssel zum Tragen.
Wie ermittle ich einen sinnvollen Verteilschlüssel?
Wo immer möglich sollte ein verbrauchsabhängiger Schlüssel angewendet werden, wie zum Beispiel ein Wasserzähler oder ein Wärmemesser bei Radiatoren. Letzteres ist bei Mehrfamilienhäusern ab fünf Nutzeinheiten sogar gesetzlich vorgeschrieben. Bei älteren Bauten kann eine Nachrüstung teilweise schwierig sein. Bei solchen kann sich der Verteilschlüssel auch fix nach der Anzahl Quadratmeter richten, welche die unterschiedlichen Parteien in Anspruch nehmen. Es gibt jedoch Bereiche, die nicht auf jeder Etage im gleichen Ausmass zum Tragen kommen. Man denke da zum Beispiel an einen Lift, der von den Leuten im Parterre und im ersten Stock wenig genutzt wird, aber von denjenigen im Obergeschoss schon. Oder auch an Heizkosten, die in den mittleren Etagen tiefer ausfallen, weil sie von der Wärme der Wohnungen unter- und oberhalb profitieren. In diesen Fällen empfiehlt sich die Anwendung unterschiedlicher Gewichtungsfaktoren.
Braucht es eine Änderung des Mietvertrags, wenn ich neue Formen von Nebenkosten weiterverrechnen will?
Ja, denn alle Nebenkosten müssen einzeln im Mietvertrag aufgeführt werden. Eine Formulierung wie «Allgemeine Betriebskosten» ist dabei nicht zulässig. Wenn ich also als Vermieterin oder Vermieter einen Lift einbaue und die Kosten für dessen Betrieb an bestehende Mieterinnen und Mieter weiterverrechnen will, muss ich eine Vertragsänderung vornehmen. Gesetzlich sind die Nebenkosten in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen geregelt.